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HYPOTHEKEN

Grundschulden vs. Hypotheken / Hypothekenkredite

Wenn man umgangssprachlich davon spricht, dass jemand eine Hypothek mit sich herumschleppt, dann bedeutet das nichts anderes, als dass jemand eine besondere Last zu tragen hat. Genauso verhält es sich bei einem Hypothekenkredit. Denn ein solcher Kredit wird im Zuge einer Immobilienfinanzierung dem Erwerber von der Bank gewährt, damit dieser dann den Kauf des Objektes tätigen kann. Die Bank ihrerseits lässt sich bei Hypotheken dann den Kredit in Form eines Hypothekenkredites im Grundbuch eintragen und hat insoweit Zugriff auf die Immobilie, sollte der Erwerber aus irgendwelchen Gründen die Raten für den Kredit nicht mehr zahlen. Dann kann die Zwangsversteigerung beantragt und aus dem Erlös der Hypothekenkredit getilgt werden. Zumindest theoretisch. Denn die Erfahrung zeigt, dass längst nicht aus allen Immobilien bzw. Hypotheken der Erlös erzielt wird, dass die Banken ihre Kredite auch vollständig tilgen können. Insoweit müssen sie zuweilen sogar auf einen Teil ihrer Forderung aus Hypotheken verzichten.

Bei Hypotheken bzw. einem Hypothekenkredit handelt es sich, wie bei der Grundschuld auch, um ein Grundpfandrecht, insoweit also auch um ein Sicherungsmittel für die Banken. In der Regel sind es Annuitätendarlehen, d.h. die monatlich zu zahlende Kreditrate bleibt zwar während der Zinsfestschreibung immer gleich hoch. Dennoch verringert sich der Zinsanteil zum Tilgungsanteil in der Weise, dass mit jeder Kreditratenzahlung der Tilgungsanteil sich erhöht, bis der Hypothekenkredit dann gänzlich getilgt ist. Zwar liegt der Anteil an Hypothekenkrediten bei einer Immobilienfinanzierung bei ca. 10 %, doch bedarf die Eintragung der Hypothek genauso der notariellen Beurkundung wie auch die weitaus häufiger anzutreffende Grundschuld. Die Kosten für die Eintragung sowie die notarielle Beurkundung müssen auch hier vom Hypothekennehmer getragen werden.

Eine Hypothek hat im Vergleich zur Grundschuld den Nachteil, dass sich Immobilien mitunter schwerer verkaufen lassen. Zwar werden auch Grundschulden bei einem Immobilienerwerb selten vom Käufer übernommen, doch ist dies eher denkbar als bei einer Hypothek. Außerdem werden Hypotheken häufig nur bis maximal 50 % des Beleihungswertes vergeben, was eine hohe Eigenkapitalquote voraussetzt.

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