ERBPACHTVERTRÄGE

Erbpacht ist das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten. Das Eigentum an Grundstück und Bauwerk fällt auseinander, es gibt zwei Eigentümer. Das Grundstück muss nur bebaut werden, wenn es vereinbart ist. Der Erbpachtvertrag erlaubt und ermöglicht es dem Eigentümer des Grundstücks, sein Grundstück wirtschaftlich zu nutzen, ohne dass er es verkaufen oder selbst bebauen muss. Der Bauwillige benötigt kein Kapital zum Kauf eines Grundstücks und kann trotzdem seine Bauwünsche realisieren. Er muss allerdings einen Erbpachtzins bezahlen. Erbpachtverträge sind auch heute noch ein beliebtes Instrument für Kommunen, Kirchen und Stiftungen, die über ein großes Grundvermögen verfügen und dieses irgendwie nutzen, selbst aber nicht bauen wollen.

Das Erbpachtrecht belastet immer das gesamte Grundstück und kann nicht auf ein Gebäudeteil oder eine Teilfläche des Grundstücks beschränkt werden. Es ist veräußerlich und vererblich, es kann verpfändet und gepfändet und zu Finanzierungszwecken belastet werden. Erbpachtverträge werden notariell beurkundet. Als Erbpachtrecht entsteht das Recht durch Einigung der Parteien und Eintragung im Grundbuch und wird auf dem Grundbuchblatt des Grundstücks als Belastung in Abteilung II eingetragen. Es kann nur an der ersten Rangstelle in Abteilung II und III eingetragen werden. Dadurch wird verhindert, dass das Erbpachtrecht in einer Zwangsversteigerung des Grundstücks aufgelöst und die Beleihung zugunsten der Gläubiger des Erbpachtrechts gefährdet wird. Das Erbpachtrecht selbst erhält ein eigenes Grundbuchblatt.

In dem Erbpachtvertrag gibt es dingliche Regelungen, die unabhängig von der Rechtsinhaberschaft für und gegen jeden Rechtsnachfolger des Erbbauberechtigen wirken und schuldrechtliche Regelungen, die nur zwischen den Vertragsparteien persönlich gelten. Aufgrund der langen Laufzeit des Erbpachtrechts empfehlen sich sorgfältige Erbpachtverträge. Das Gesetz gesteht den Parteien weitgehend Vertragsfreiheit zur Gestaltung von Erbpachtverträgen zu. Wichtige Inhalte sind Vereinbarungen über die Errichtung, Instandhaltung und Verwendung des Bauwerks, seine Versicherung, Übernahme der Lasten und Abgaben, das Heimfallrecht und seine Ausgestaltung, Vertragsstrafen für Vertragsverletzungen, Vorkaufsrechte der Parteien, Zustimmungsvorbehalt beim Verkauf des Erbpachtrechts und Höhe und Zahlung der Erbpachtzinsen in Verbindung mit einer Unterwerfungsklausel des Erbbauberechtigten in die sofortige Zwangsvollstreckung. (04.03.2011)