DIE GRUNDSCHULDBESTELLUNG BEIM NOTAR

Eine Grundschuldbestellung kann nur beim Notar erfolgen. Sie muss notariell beurkundet werden und wird ins Grundbuch beim Grundbuchamt des örtlichen Amtsgerichts eingetragen. Sie dient meist dazu, die Finanzierung einer Immobilie durch eine Bank abzusichern. Wer eine Immobilie kauft, vereinbart im notariellen Kaufvertrag mit dem Verkäufer im Regelfall, dass er vom Verkäufer bevollmächtigt wird, das Objekt mit einem Grundpfandrecht, unter anderem also auch mit einer Grundschuld, zu Gunsten eines Kreditinstituts zu belasten.

Diese Vereinbarung ist wichtig, da der Käufer noch nicht Eigentümer des Objekts ist und noch nicht eigenständig verfügen kann. Gleichzeitig muss er aber in der Lage sein, die Finanzierung zu beantragen und abzuwickeln. Dies setzt voraus, dass er eine Sicherheit bestellen kann. Der Verkäufer wird dadurch geschützt, dass die Belastung des noch ihm gehörenden Grundstücks mit einer Grundschuld nur gegen Abtretung und Zahlung des Kaufpreises erfolgen darf. Sobald die Bank die Finanzierungsmittel ausbezahlt hat, wird die Grundschuld wirksam zu ihren Gunsten begründet. Die Abwicklung erfolgt meist über den den Kaufvertrag beurkundenden Notar und dessen Notaranderkonto, der damit sicher stellt, dass die Eintragung der Grundschuld erst erfolgt, wenn der Verkäufer den Kaufpreis erhalten hat.

Die Grundschuldurkunde enthält daher die Bestellung des Grundpfandrechts durch den Käufer mit Vollmacht des Verkäufers und Grundstückseigentümers. Sie enthält im Regelfall die Unterwerfungserklärung des Käufers und Bestellers der Grundschuld, in der er sich gegenüber der finanzierenden Bank der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein Vermögen unterwirft. Damit befreit er die Bank von der Pflicht, ihn bei Fälligkeit des Darlehens auf Zahlung verklagen zu müssen. Die Bank kann vielmehr die sofortige Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen und in das Grundstück betreiben, dieses insbesondere zwangsversteigern.

Die Grundschuld dient nicht nur mit ihrem Nennbetrag als Sicherungsmittel, sondern auch mit den Grundschuldzinsen und einer Nebenleistung. Diese sind abstrakt und erhöhen den Betrag der Sicherung. Sie sind als Sicherheit zu verstehen und richten sich im Verwertungsfall der Immobilie letztlich nach dem tatsächlichen Betrag der Forderung der Bank. Der Verwendungszweck der Grundschuld muss noch mit der Sicherungszweckerklärung eingegrenzt werden.