ALLES ÜBER DIE RICHTIGE FINANZIERUNG DER IMMOBILIE

Eine Immobilienfinanzierung ist in der Regel eine langfristige Belastung und sollte nicht auf die leichte Schulter genommen werden. Unter anderem aus diesem Grund ist es wichtig, die verschiedenen Möglichkeiten einer Immobilienfinanzierung miteinander zu vergleichen, um die ideale persönliche Finanzierung zu finden, die zudem noch günstig ist. Diese kann durchaus aus einer Kombination von verschiedenen Finanzierungsmitteln bestehen. Mit der richtigen Immobilienfinanzierung kann die monatliche Belastung auf ein Minimum reduziert werden. Idealerweise und sinnvollerweise steht Eigenkapital zur Verfügung; nicht immer ist das jedoch der Fall. Eine Finanzierung kann für die Gesamtsumme, aber auch nur für den benötigten Teilbetrag vorgenommen werden.

Der folgende Artikel ist zwar sehr lang, bietet Ihnen aber einen entsprechend umfangreichen und tiefgründigen Überblick über Immobilien-/Baufinanzierung. Vorher Zeit nehmen, heißt später Zinsen sparen!

Ein Darlehen mit Zinsbindung und späterer Anschlussfinanzierung ist eine der am häufigsten genutzten Möglichkeiten der Immobilienfinanzierung. Das so genannte Hypothekendarlehen bietet Planungssicherheit bei gleichbleibenden monatlichen Raten während der gewählten Laufzeit. Die benötigte Summe wird für eine Laufzeit von 5, 10, 15, 20 oder auch 30 Jahren zu bestimmten Konditionen festgeschrieben. Der Zinssatz verändert sich in dieser Zeit nicht.

Man zahlt jeden Monat die gleiche Rate an die Bank: Zu Beginn der Laufzeit ist der Zinsanteil relativ hoch (wie viel von der Rate geht nur für die Zinsen drauf) und die Tilgungssumme relativ gering (wie viel von der Rate ist tatsächlich für die Tilgung der ursprünglichen Schuld). Diese Anteile verändern sich im Laufe der Zeit, da es sich um ein Annuitätendarlehen handelt (Annuität=feste Rate, vgl. hier). Die Zinsen werden immer nur auf die verbleibende Summe berechnet und gezahlt. In aller Regel ist mindestens eine Tilgung in Höhe von anfänglich 1% zu leisten, nach oben sind keine Grenzen gesetzt. Je mehr gezahlt werden kann, desto früher ist das Darlehen getilgt.

Nach der gewählten Laufzeit wird die Restsumme erneut festgeschrieben, es erfolgt die sogenannte Anschlussfinanzierung. Diese kann dann jedoch durchaus bei einer anderen Bank erfolgen. Sind die Zinsen bereits einige Zeit vor Ende der Zinsbindung im unteren Bereich, kann ein Forward Darlehen ins Auge gefasst werden. Das bedeutet, dass bereits zu dieser Zeit der neue Zinssatz festgelegt wird. Welche Laufzeiten gewählt werden, hängt unter anderem von den aktuellen Zinsen ab. Sind die Zinsen niedrig und mittelfristig mit höheren Zinsen zu rechnen, kann darüber nachgedacht werden, eine längere Zinsbindung zu vereinbaren. Zu bedenken ist jedoch in der Regel, dass je länger die Zinsbindung, desto höher die Zinsen. Sind die Zinsen hoch, empfiehlt es sich, eine kurze Laufzeit zu wählen, um in zinsgünstigen Zeiten schneller reagieren zu können.

Manche entscheiden sich in solchen Zeiten auch dafür, keinen festen Zinssatz für das Darlehen zu vereinbaren, um jederzeit flexibel reagieren zu können. Eine Planungssicherheit ist dann jedoch nicht in vollem Maße gegeben. Es kann auch eine Kombination gewählt werden und zwei verschiedene Laufzeiten gewählt werden.

Eine weitere Kombinationsmöglichkeit ist ein Teil des Darlehensbetrages festzuschreiben und einen weiteren flexible zu halten. Das heißt ein Teil der Finanzierungssumme wird fest verzinst, ein weiterer Teil flexibel verzinst. Das flexible Darlehen kann jederzeit zu einem zinsgünstigen Zeitpunkt ebenfalls festgeschrieben werden.

Verschiedene Banken bieten zudem während der Zinsfestschreibung eine Möglichkeit zu(r) Sondertilgung(en) an. Oftmals muss darauf aber hingewiesen werden, da die Banken das in der Regel nicht so gerne von sich aus anbieten. Bei der Sondertilgung handelt es sich oftmals um einen Festbetrag der jährlich zusätzlich getilgt werden kann oder aber um eine prozentuale Summe. Die Sondertilgung ist eine Option, kein Muss. Wenn man sich Sondertilgungen in einem Jahr leisten kann, sollte man diese in der Regel auch tätigen. Gerade Sondertilgungen am Anfang der Laufzeit reduzieren die Restschuld frühzeitig und sorgen in den Folgejahren für absolut deutlich geringere, zu zahlende Zinsen.

Ideal ist auch, wenn eine Änderung der Tilgungsrate vereinbart werden kann. So kann man individuell den eigenen Bedürfnissen entsprechend, die Tilgung erhöhen oder herabsetzten.

Sehr gute Informationen und ein Vergleich von über 300 Banken bietet Interhyp. Auf der Internetseite www.interhyp.de/baufinanzierung können individuelle Angaben gemacht werden. Danach wird ein unverbindliches Angebot vorgelegt, das in allen Details geprüft werden kann. Ansprechpartner stehen telefonisch zur Verfügung und helfen weiter.

Von einem Volltilgerdarlehen spricht man, wenn das Annuitätendarlehen in der gewählten Laufzeit komplett zurückgezahlt wird. Die Tilgung errechnet sich somit aufgrund der gewählten Laufzeit bei vollständiger Rückzahlung. Manche Banken gewähren aufgrund dieser Immobilienfinanzierung einen Zinsrabatt, sodass möglicherweise eine sehr günstige Finanzierungsform gefunden wurde. Für ein Volltilgerdarlehen werden in der Regel Laufzeiten von 10, 15, 20 oder 25 Jahren gewählt. Der Nachteil ist, je länger die Laufzeit, desto höher der Zinssatz, sodass ein Volltilgerdarlehen unter Umständen nur für die Kunden interessant ist, die das Darlehen in kurzer Zeit zurückzahlen können.

Die Zinsen werden zudem durch individuelle Faktoren beeinflusst. Maßgeblich ist zum einen der Beleihungsgrad. Je höher dieser ist, desto höher werden die Zinsen sein. Wie bereits erwähnt, ist der Zins bei einer längeren Laufzeit höher als bei einer kurzen. Und natürlich ist der gewährte Zinssatz von der persönlichen Bonität und auch vom Berufsstatus abhängig. Beamten mit "todsicherem" Job erhalten c.p. bessere Konditionen als zum Beispiel alleinstehende Freiberufler. Ehepaare mit zwei Einkommen entsprechend günstigere Zinsen als Einzelverdiener-Haushalte usw.

Für viele bietet sich auch ein Bausparvertrag zur Immobilienfinanzierung an. Oftmals gibt es bestehende Bausparverträge, die schon mit einem bestimmten Betrag angespart sind und verwendet werden kann. Der Anspruch auf ein Bauspardarlehen besteht, wenn ca. 40 bis 50 Prozent der vereinbarten Bausparsumme angespart sind. Bei Abschluss des Bausparvertrages wurde bereits ein Zinssatz vereinbart, der in der Regel weit unter den marktüblichen Zinsen liegt. Allerdings muss hier bedacht werden, dass der Bausparvertrag unter Umständen zu einer Zeit abgeschlossen wurde, in der die Zinsen noch höher waren und somit auch die Zinsen des Bausparvertrages. In der Regel dürften diese trotzdem unter den marktüblichen Zinsen liegen.

Falls der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist, kann eine Zwischenfinanzierung vorgenommen werden. Das bedeutet, dass die volle Bausparsumme für die Dauer der Wartezeit bis zur Zuteilung vorfinanziert wird. Wird der Bausparvertrag fällig, wird dieser als Guthaben auf den Bausparvertrag angerechnet.

Im Gegensatz zu bereits einem bereits angesparten Bausparvertrag, kann die Finanzierung auch komplett oder zum Teil über ein Bauspardarlehen abgeschlossen werden. Dazu wird zu Finanzierungszwecken ein neuer Bausparvertrag abgeschlossen. Die Vorfinanzierung ist relativ günstig und sobald der Vertrag angespart ist, kommen die günstigen Bausparzinsen zum Tragen. Zudem können auf den Bausparvertrag staatliche Förderungen gutgeschrieben werden, die dem Darlehensnehmer dann zu Gute kommen, zum Beispiel die Wohnriesterförderung. Der Abschluss eines neuen Bausparvertrages sollte bei einer Immobilienfinanzierung immer mit in ein Finanzierungsmodell einbezogen werden. Ein genauer Vergleich ist jedoch unbedingt erforderlich. Ferner ist zu beachten, dass der Zinssatz für die Vorfinanzierung höher ist als der Zinssatz nach Zuteilung. Es ist wichtig einen Vergleich durchzuführen und auch die Kosten mit zu berücksichtigen, die zunächst nicht im Zinssatz zu ersehen sind, wie zum Beispiel auch die Ansparverluste gegenüber einem Annuitätendarlehen. Ein Bausparvertrag muss zudem in einer bestimmten Laufzeit zurückgezahlt werden. Diese ist in der Regel niedriger als bei anderen Darlehen, sodass die monatliche Belastung höher sein kann.

Informationen über die einzelnen Konditionen finden sich auf den Internetseiten der jeweiligen Bausparanbieter. Dies sind zum Beispiel Schwäbisch-Hall (www.schwaebisch-hall.de), LBS (www.lbs.de) oder Wüstenrot (www.wuestenrot.de).

Eine Immobilienfinanzierung ist zudem unter Nutzung bzw. Einbringung einer Kapitallebensversicherung möglich (siehe für weitere Informationen zu Kapitallebensversicherungen unsere Website Versicherungszentrum.de). Hier kann ein Teilbetrag oder aber auch der volle Betrag finanziert werden. Die Kapitallebensversicherung wird in Höhe der gewünschten Summe abgeschlossen. Der Immobilienkredit wird an sich nicht getilgt, sondern man zahlt während der Laufzeit nur die auflaufenden Zinsen. Statt das Darlehen direkt zu tilgen, werden die Tilgungsbeiträge alternativ im Lebensversicherungsvertrag angespart. Am Ende der geplanten Finanzierungsdauer von z.B. 20 Jahren wird der Kredit dann mit der Auszahlung der dann fälligen Lebensversicherung mit einem Schlag getilgt. Der Vorteil dieser Art der Finanzierung ist, dass auch im vorzeitigen Todesfall des Versicherungsnehmers die volle Summe ausgezahlt wird und die Immobilie dann mit diesem Teil getilgt wird. Der Nachteil ist, dass der Zinssatz relativ hoch ist und die Zinsen immer auf den gleichen – vollen – Betrag gezahlt werden müssen. Das bedeutet, dass sich der Zinssatz faktisch gegenüber einem Annuitätendarlehen erhöht. Zur Sicherheit des Kreditnehmers und seiner Familie ist der Abschluss einer Lebensversicherung sicher sinnvoll. Ob es sich jedoch um eine relativ teure Kapitallebensversicherung handeln muss, sei dahingestellt (Lebensversicherungen 'kosten' versteckt relativ viel Gebühren, die sich die Versicherungsgesellschaften abzweigen). Hier kann man durchaus auf eine Risikolebensversicherung ausweichen, die ebenfalls eine bestimmte Summe im Todesfall abgedeckt, jedoch wesentlich günstiger ist. Im Endeffekt rechnet sich das sicherlich und ein Vergleich sollte unbedingt angestellt werden. Zu bedenken ist auch, dass die Versicherung je nach Alter und Risikofaktoren in den Beiträgen sehr unterschiedlich ist.

Die Vor- und Nachteile der einzelnen Möglichkeiten zur Immobilienfinanzierung wurden bereits in den entsprechenden Absätzen betrachtet. Die klassische Finanzierung mit den wenigstens Nachteilen stellt immer noch die Finanzierung mit einem Annuitätendarlehen dar. Die Nachteile liegen von Anfang an auf der Hand und das auch nur dann, wenn die Marktzinsen hoch sind. In günstigen Zinszeiten bietet das Annuitätendarlehen keine Nachteile, wenn man darauf achtet, dass weitere Optionen offengehalten werden, wie Sondertilgung und Anpassung des Tilungssatzes. Ist die Bonität nicht so gut, kann ein Bauspardarlehen unter Umständen bessere Konditionen bieten.

Wenn eine Immobilie erworben oder gebaut wird, sollten unbedingt die Fördermittel der KfW in Augenschein genommen werden. Die KfW bietet für einige Maßnahmen Sonderkonditionen, zum Beispiel für energetische Maßnahmen. Dafür wird ein sehr zinsgünstiges Darlehen gewährt, das in der Regel weit unter dem marktüblichen Zinssatz liegt. Zudem wird bei den meisten Programmen eine tilgungsfreie Zeit gewährt. Diese muss man natürlich beim Berechnen des effektiven Zinssatzes mit berücksichtigen. Weitere, ausführliche Informationen finden sich auf der Homepage www.kfw.de.

Die optimale Finanzierung für eine Immobilie gibt es zunächst nicht, da hier individuelle Faktoren eine große Rolle spielen. Dabei ist es natürlich wesentlich, ob und wie viel Eigenkapital zur Verfügung steht. Eine Mischfinanzierung ist denkbar und sollte überlegt werden. Wenn ein angesparter Bausparvertrag zur Verfügung steht kann dieser mit einem Annuitätendarlehen kombiniert werden. Das Annuitätendarlehen kann ebenfalls noch mal geteilt werden, je nach Marktlage. Denkbar ist auch, dass ein Volltilgerdarlehen mit einem Annuitätendarlehen und einem Bausparvertrag kombiniert wird. In jedem Fall sollte über den Abschluss einer Lebensversicherung nachgedacht werden, um für den Ernstfall abgesichert zu sein. Ob dies eine Kapitallebensversicherung sein muss, ist dahingestellt. Risikolebensversicherungen sind – wie bereits erwähnt – in Beitrag wesentlich günstiger und decken das Todesfallrisiko ebenfalls ab. Die Programme der KfW sind ebenfalls zu beachten, da es hier unter Umständen für einen gewissen Teil eine sehr günstige Finanzierungsmöglichkeit gibt.

Ganz wichtig ist es, sich ausführlich zu informieren, bevor eine Immobilienfinanzierung vorgenommen wird. Wir hoffen, mit diesem Artikel bereits einen fundierten Überblick und ein erweitertes Verständnis über die Möglichkeiten und Varianten der Eigenheimfinanzierung gegeben zu haben. Weiterführend findet man auch auf Seiten wie z.B. von Immowelt.de ganz gute Beiträge zur Finanzierung von Immobilien. Weiterführend kann man sich auch an Berater wenden, sollte aber unbedingt darauf achten, dass diese seriös sind. Zudem sollten die Konditionen bei verschiedenen Banken abgefragt werden. Alternativ dazu kann ein Dienst wie o.g. Interhyp einbezogen werden, um die Konditionen von über 300 Banken zu vergleichen und ein günstiges Angebot zu finden. Eine weitere Adresse ist natürlich auch die Hausbank, zu der oftmals ein langjähriges Vertrauensverhältnis besteht. Die Berater der Hausbank können ebenfalls verschiedene Modelle vergleichen und arbeiten in der Regel mit Bausparkassen zusammen, wenn sie keine eigene haben. Es gilt der Grundsatz nichts zu überstürzen und verschiedene Angebote genauestens miteinander zu vergleichen.

(Publiziert 08.01.2013 von www.mein-onlinekredit.de)