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SICHERUNGSZWECKERKLÄRUNG

Abwägungen zur Sicherungszweck-Erklärung

Die Unabhängigkeit der Grundschuld vom Bestand einer Forderung bevorteilt den Gläubiger und vernachlässigt die Interessen des Eigentümers des belasteten Grundstücks. Es muss daher zusätzlich geregelt werden, unter welchen Voraussetzungen der Gläubiger die Grundschuld verwenden und notfalls verwerten darf. In der Grundschuldurkunde selbst finden sich diesbezüglich keine Bestimmungen. Sie ist genauso abstrakt gehalten wie die Grundschuld selbst. Die Grundschuldurkunde wird durch einen Sicherungsvertrag ergänzt, der meist als Sicherungszweckerklärung überschrieben ist. Die Banken halten hierfür eigenständige Formulare bereit.

In der Sicherungszweckerklärung wird geregelt, unter welchen Voraussetzungen die Bank als Sicherungsnehmer zur Verwertung der Grundschuld berechtigt sein soll und wie diese zu erfolgen hat. Die Verwertung kann durch Zwangsverwaltung, Zwangsversteigerung oder den Verkauf der Grundschuld erfolgen. Die Sicherungszweckerklärung ist unproblematisch, wenn der Eigentümer die Grundschuld für eine eigene Verbindlichkeit bestellt. Er haftet mit seinem gesamten Vermögen für alle gegenwärtigen und künftigen Verbindlichkeiten gegenüber der Bank, so dass irgendwelche Einschränkungen nicht erforderlich sind. Er könnte im Verhandlungsweg allenfalls den Sicherungszweck der Grundschuld auf ein bestimmtes Darlehen begrenzen.

Wenn aber der Eigentümer eines Grundstücks die Grundschuld nicht für eine eigene Verbindlichkeit, sondern zugunsten einer anderen Person bestellt, (Vater bestellt Grundschuld auf sein Haus zur Sicherung eines Darlehens seines Sohnes), kann in der Sicherungszweckerklärung nicht bestimmt werden, dass die Grundschuld für alle gegenwärtigen und zukünftigen Verbindlichkeiten des Dritten haftet. Sie haftet nur für dieses Darlehen des Sohnes. Eine weitergehende Haftung müsste ausdrücklich ausgehandelt werden.

Soweit Eheleute, die jeweils zur Hälfte Eigentümer eines Grundstücks sind, an dem Grundstück eine Grundschuld bestellen, kann in der Sicherungszweckerklärung ebenfalls nicht bestimmt werden, dass die Grundschuld alle Verbindlichkeiten sichern soll, die gegen die Ehegatten gemeinsam und/oder einen von ihnen bestehen. Dann würde der eine Partner nicht nur für gemeinsame, sondern auch für Verbindlichkeiten des anderen Partners haften, die dieser ohne seine Kenntnis begründet hätte. In den Vereinbarungen sollte sich daher einschränkend die Klausel wiederfinden, dass der Sicherungsgeber für fremde Verbindlichkeiten nur haftet, wenn er ausdrücklich zugestimmt hat.

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