ZINSVORAUSZAHLUNG (DISAGIO)

Unter dem Begriff Zinsvorauszahlungen versteht man die Differenz zwischen einem tatsächlichen Auszahlungsbetrag und dem Rückzahlungsbetrag. Diese werden entweder als Kurs des Kredits oder aber als Prozentsatz vom Nominalbetrag angegeben. Zinsvorauszahlungen werden auch Disagio, Abgeld oder Abschlag genannt. Es handelt sich hierbei um einen festen Begriff in der Immobilienfinanzierung, der sich neben dem Agio zum Oberbegriff Damnum einreiht.

Eine Zinsvorauszahlung wird meist in Verbindung einer Zusage mit einem niedrigeren Nominalzinssatzes bei einer festen Zinsbindungsfrist eingesetzt. Der Kreditnehmer hat hierbei eine höhere Tilgung zu leisten, da er im Vergleich zum Kreditbetrag ohne Disagio einen größeren Endbetrag zurückzahlen muss. Bei der Finanzierung einer vermieteten Immobilie kann ein Disagio durchaus sinnvoll sein. Handelt es sich jedoch um eine selbst genutzte Immobilie, ist er meist nicht nur sinnlos, sondern auch nachteilig.

Um besser verstehen zu können, wie ein Disagio funktioniert, wird dieser am besten an einem Beispiel erklärt. Nimmt man an, der Disagio beträgt 5 %, wird der Nominalbetrag von 100.000 € um 5.000 € reduziert. Ausgezahlt wird somit nur noch ein Betrag von 95.000 €, sprich der Kredit wird zu einem Kurs von 95 % ausgezahlt. Bei den 5.000 € Differenz handelt es sich um vorab gezahlte Kreditzinsen und wird deswegen auch Zinsvorauszahlung genannt. Getilgt werden müssen am Ende jedoch die vollen 100.000 €, sprich der Nominalbetrag (siehe auch: Disagio berechnen Formel).