INVESTORENFINANZIERUNG

Wird ein Immobilienobjekt nicht zur privaten Nutzung, sondern zum Zwecke der Kapitalanlage und Vermietung erworben, spricht man von einer Investorenfinanzierung. Viele Anleger entscheiden sich für eine solche Kapitalanlage, da sie als inflationssicher und gleichzeitig wertbeständig gilt. Sofern das Vorhaben per Kredit finanziert wurde ist es sogar möglich, die Kreditzinsen bei der Angabe der Mieterträge in der Einkommenssteuererklärung als Werbungskosten geltend zu machen.

Für die Banken, die eine solche Investorenfinanzierung durchführen, ergeben sich im Vergleich zur privaten Baufinanzierung einige Unterschiede. Diese sind zum einen in der Bewertung des Objektes, aber auch in der Prüfung der Kapitaldienstfähigkeit zu finden. Letztlich werden im Rahmen der Investorenfinanzierung auch häufig höhere Zinskonditionen angesetzt, da die Risiken für die Bank entsprechend höher ausfallen.

Um die Kapitaldienstfähigkeit bei einer Investorenfinanzierung zu überprüfen, werden nicht nur die regelmäßigen Einkommen des Kreditnehmers selbst, sondern auch die individuellen Mieteinkommen berücksichtigt. Dabei muss beachtet werden, dass Mieteinnahmen nicht zu 100% angesetzt werden können, da es sich vielfach um die Einnahmen der Warmmiete handelt. Grundsätzlich ist es nur möglich, die erzielten Nettomieten als Einkommen zu berücksichtigen, hiervon werden zusätzlich zwischen 10-20% Sicherheitsabschlag vorgenommen, sollten die Mieter ausziehen und so Mietverluste eintreten. Aber auch bei der Bewertung des Objektes finden sich Unterschiede zur Privatfinanzierung. Mietobjekte werden nämlich nicht im Sachwertverfahren, sondern im Ertragswertverfahren bewertet. Hierzu werden die pro Jahr erzielbaren Mieterträge berechnet und mit einem bestimmten Faktor multipliziert. Dies ergibt dann den aktuellen Verkehrswert, der auf dem Immobilienmarkt aktuell zu erzielen ist. Gleichzeitig stellt dieser Wert den Höchstbetrag für die spätere Absicherung durch Grundschuldeintragung dar.

Die Verzinsung für eine Investorenfinanzierung ist abhängig von verschiedenen Faktoren, so zum Beispiel von der Bonität des Kreditnehmers sowie von der Wertigkeit der Sicherheit. Mitunter kann aber auch der Standort der Immobilie und somit die individuelle Einschätzung für die Berechnung der Kreditzinsen zugrunde gelegt. Je weniger Risiko die Bank bei der Bewertung der Investorenfinanzierung sieht, desto besser sind die Zinsen.