GRUNDSCHULD

Eine Grundschuld ist eine dingliche Kreditsicherheit, die in erster Linie beim Abschluss von Immobiliendarlehen vereinbart wird. Die Grundschuld wird dann in das Grundbuch des zu finanzierenden Objekts eingetragen. Auf Wunsch der Darlehensnehmer ist es aber auch möglich, die Grundschuld auf ein drittes Objekt einzutragen.

Mit der Eintragung der Grundschuld durch einen Notar der Wahl ermöglicht der Schuldner der Bank die sofortige Zwangsvollstreckung, sofern die Kreditschulden nicht mehr bezahlt werden können. Mit erfolgter Kreditkündigung ist es somit möglich, das Haus, welches als Sicherheit dient, im Rahmen einer Zwangsversteigerung zu verwerten. Der Verwertungserlös wird dann für die Rückzahlung der Kreditschuld genutzt. Ein eventuell vorhandener Mehrerlös steht dann natürlich den Schuldnern zu.

Wird eine Grundschuld als Sicherheit vereinbart, ist der Kreditnehmer selbst dazu verpflichtet, diese notariell einzutragen. Hierzu erhält er die Grundschuldbestellungsunterlagen von seiner Bank und muss hiermit einen Notar aufsuchen. Dieser beurkundet die Grundschuldbestellung und leitet die Eintragung dann ans Grundbuchamt weiter. Mit Eintragung der Grundschuld hat die Bank dann die gewünschte Sicherheit und kann das Darlehen auszahlen. Solange die Grundschuld jedoch noch nicht eingetragen ist, sind die vereinbarten Sicherheiten nicht vorhanden, so dass die Bank die Kreditauszahlung verweigern kann.

Um zu prüfen, ob die vom Kreditnehmer angebotene Grundschuld für die Bank als werthaltig angesehen werden kann, wird in der Regel eine Beleihungswertprüfung vorgenommen. Die Bank ermittelt im Rahmen dieser Prüfung den aktuellen Wert des Objektes, der auf dem freien Markt erzielt werden kann. Da zu erwarten ist, dass bei einer Zwangsversteigerung ein deutlich geringerer Erlös erzielt wird, nehmen die Banken häufig auch einen Sicherheitsabschlag vor, der bis zu 20% betragen kann. Der hierbei ermittelte Wert wird auch als Beleihungswert bezeichnet.

Im Grundbuch selbst wird die Grundschuld in der dritten Abteilung eingetragen. Sofern bereits eine Grundschuld besteht, wird die neue Grundschuld an zweiter Rangstelle eingetragen. Für die Bank, die dieser Grundschuld zustimmt besteht allerdings das Risiko, dass bei einem etwaigen Verkauf der Erlös nicht ausreicht, um die Schulden bei allen beiden Instituten zu decken. Daher werden diese Darlehen auch als nachrangige Darlehen bezeichnet, für die häufig deutlich höhere Zinsen berechnet werden.