GRUNDSCHULD ABTRETEN

Die Grundschuld ist als ein Verkehrsrecht konstruiert und ist grundsätzlich darauf abgestellt, übertragen zu werden. Die rechtsgeschäftliche Übertragung der Grundschuld erfolgt durch eine Abtretung der Grundschuld durch den Inhaber der Grundschuld auf einen Dritten. So ist insbesondere die Übertragung einer vom Eigentümer für sich selbst bestellten Grundschuld auf einen Kreditgeber gängige Praxis. Mit der Abtretung wird die Eigentümergrundschuld zur Fremdgrundschuld. Die Abtretung ist formgebunden, wobei die Form davon abhängt, ob eine Briefgrundschuld oder eine Buchgrundschuld bestellt wurde.

Die Abtretung einer Briefgrundschuld erfolgt durch die Übergabe des Grundschuldbriefs und Erteilung einer schriftlichen Abtretungserklärung. Befindet sich der Grundschuldbrief bei einem Notar, Gericht oder Kreditinstitut in Verwahrung, kann der Abtretende seinen Herausgabeanspruch an den Erwerber der Grundschuld abtreten. Dieser kann ihn herausverlangen oder ihn auch in der Verwahrung belassen. Die Abtretungserklärung kann aber auch durch die Eintragung der Abtretung im Grundbuch ersetzt werden. Zur Umschreibung des Grundbuchs reicht die Bewilligung des bisherigen Inhabers. Der Erwerber der Grundschuld braucht nicht dabei mitzuwirken. Allerdings ersetzt die Eintragung im Grundbuch nicht die Briefübergabe. Wenn der neue Inhaber der Grundschuld irgendwann seine Rechte aus der Grundschuld geltend machen möchte, indem er zum Beispiel die Zwangsversteigerung des Grundstücks betreibt, muss er den Grundschuldbrief vorlegen können.

Der bisherige Gläubiger muss, wenn die Abtretungserklärung privatschriftlich erklärt wurde, die Abtretungserklärung auf eigene Kosten öffentlich beglaubigen lassen, wenn der neue Gläubiger dieses verlangt. Denn die Abtretungserklärung ersetzt den öffentlichen Glauben des Grundbuchs nur dann, wenn sie statt in privatschriftlicher in öffentlich beglaubigter Form erteilt wird. Der Eigentümer könnte dem neuen Inhaber andernfalls entgegen halten, dass er sein Recht nicht durch eine lückenlose auf den eingetragenen Gläubiger zurück reichende Kette öffentlich beglaubigter Abtretungserklärungen begründen kann.

Die Buchgrundschuld wird durch die Einigung der Beteiligten und die Umschreibung im Grundbuch übertragen.

Nach § 1179 a BGB hat der Gläubiger einer nachrangigen Grundschuld das Recht, von dem Eigentümer die Löschung des vorrangigen Grundpfandrechts zu fordern, wenn und soweit es dem Eigentümer selbst zusteht.