BELEIHUNGSWERTAUSLAUF

Der Beleihungsauslauf bezeichnet bei Immobilienfinanzierungen das Verhältnis der Finanzierungssumme zum Wert der Sicherheit (Beleihungswert). Der Beleihungswert wird vom finanzierenden Institut durch Sicherheitsabschläge oder bei größeren Finanzierungsbeträgen durch eigene oder extern vergebene Beleihungswertgutachten ermittelt. Aus Vorsichtsgründen wird dieser meist unterhalb des tatsächlichen Kaufpreises angesetzt.

Wird beispielsweise eine Immobilie für 200 TEUR erworben, beträgt der Beleihungswert bei einem Sicherheitsabschlag von 10% lediglich 180 TEUR. Bei einer Finanzierungssumme von 150 TEUR liegt der Beleihungsauslauf bei 83% (ermittelt aus Kreditbetrag 150 / Beleihungswert 180).

Die Höhe des Beleihungsauslaufs ist entscheidend für die Höhe der Kondition: während Banken bei einem Wert von bis zu 60% nahezu kein Ausfallrisiko (erstrangige Sicherstellung) und bei den Finanzierungsanteilen zwischen 60% und 80% (nachrangige Sicherstellung) nur ein geringes Risiko sehen, steigt dieses bei Beträgen über 80% stark an. Folglich sind die Konditionen bei Finanzierungen über 80% am höchsten und bei Krediten unter 60% am niedrigsten.

Wer sich vor dem Abschluss einer Finanzierung mit dem Beleihungsauslauf seines Vorhabens befasst, hat damit die Chance, seine Kondition zu verbessern: je höher der Eigenkapitaleinsatz, desto niedriger der Beleihungsauslauf und entsprechend günstiger die Kondition. Auch können besparte Renten-/Lebensversicherungen, Geldanlagen und anderes Immobilieneigentum als Zusatzsicherheiten eingebracht werden und attraktivere Konditionen bei hohen Beleihungsausläufen herbeiführen. Wer Teile des Darlehens oder des Eigenkapitals in Renovierungen, An- und Ausbauten investiert, sollte diese wertsteigernden Maßnahmen gegenüber der Bank nachweisen. Diese hebt nach Prüfung den Beleihungswert des Objektes entsprechend an, wodurch der Beleihungsauslauf und damit die Zinssätze für die Finanzierung sinken.

Obwohl Beleihungsausläufe und Beleihungswertermittlungen bankinterne Methoden zur Risikobewertung von Finanzierungen sind, kann es sich für Kreditnehmer lohnen, sich vorab damit zu beschäftigen. Durch Eigenkapitaleinsatz, Zusatzsicherheiten oder Nachweise für Renovierungsarbeiten lässt sich der Beleihungsauslauf reduzieren, was unmittelbar zu sinkenden Zinssätzen für die Finanzierung führt.