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HAUS & SCHEIDUNG - WAS PASSIERT MIT DER IMMOBILIE?

Was passiert mit Haus & Finanzierung bei Scheidung

Nicht alle Ehen halten ewig. Diese Erkenntnis ist bereits bitter genug, aber sie wird noch schwerer, kommt es während der Scheidung zu Streitigkeiten über die gemeinsamen Vermögenswerte. Eine Immobilie - noch dazu eine mit laufender Finanzierung - kann beide Eheleute vor einige Probleme stellen. Der folgende Artikel von www.mein-onlinekredit.de gibt einen Überblick über die Szenarien und Lösungsvarianten.

Das Vermögen im Scheidungsfall

Generell soll kein Ehepartner durch die Scheidung schlechtergestellt werden als der andere. Dies bedeutet, dass das gemeinsam in der Ehe angesammelte Vermögen zwischen beiden zu gleichen Teilen aufgeteilt wird. Brachte einer der Ehepartner bereits Vermögen auch in Form einer Immobilie mit in die Ehe, gehört dies zu seinem Anfangsvermögen. Es bleibt bei ihm und wird bei der Vermögensaufteilung als Zugewinnausgleich nur hinsichtlich des Wertzuwachses berücksichtigt. Die Vermögensaufteilung und der Zugewinnausgleich können, müssen aber nicht die Rechtsanwälte und Gerichte beschäftigen. Günstiger und auf lange Sicht auch stressfreier ist immer, wenn sich die Partner ungeachtet der Gefühle wegen der Scheidung möglichst nüchtern mit der Aufteilung beschäftigen. Ein Konsens, der von ihnen gemeinsam erzielt wird, ist billiger und beide erleichtern sich für die kommenden Jahre den Umgang miteinander.

 
Ehevertrag: Gütertrennung vs. Zugewinnausgleich

Ehevertrag: Gütertrennung vs. Zugewinnausgleich Mit einem Ehevertrag lassen sich einige Probleme im Rahmen von Immobilien und Baufinanzierung im Vorfeld ausschließen, nur die wenigsten heiratswilligen Paare regeln dieses heikle Thema im Zuge der anstehenden Hochzeit (© Pixelot; Fotolia)

Das Haus wird verkauft

Nicht immer besteht die Möglichkeit, die in der Ehe angeschaffte Immobilie zu behalten. Einige Eheleute wollen dies auch gar nicht, denn sie verbinden zu viele Erinnerungen damit. Grundsätzlich ist laut Immoverkauf24 der Hausverkauf zur Entflechtung der Gemeinschaft der wichtigste Grund für den Hausverkauf nach einer Scheidung.

Wie bei allen Verkäufen gilt, dass das Ergebnis höher ist, wenn die Eigentümer mit Bedacht vorgehen. So sehr die Scheidung auch herbeigewünscht wird, die Trennung ist besser nicht der Grund für einen überstürzten Verkauf. Sinnvoller ist es immer, den Zeitpunkt so abzupassen, dass er den höchstmöglichen Preis bei niedrigsten Kosten erbringt. Besteht noch eine Finanzierung, lohnt sich eine Planung auf den Ablauf des Kreditvertrages. Das gilt natürlich nur, wenn es sich um einen verträglichen Zeitrahmen handelt. Dann kann über einen Makler der Verkauf so organisiert werden, dass Vorfälligkeitsentschädigungen nicht gezahlt werden müssen. Je nach Restlaufzeit des Darlehns können diese sonst sogar im fünfstelligen Bereich liegen. In diesem Fall ist ein ausführliches Gespräch bei der Bank hilfreich. Oft hilft diese über ihre Immobilienabteilung beim Verkauf, um eine geordnete Abwicklung der Darlehen zu erreichen.

Einer bleibt, einer geht

Eine häufig vorkommende Konstellation ist diejenige, dass einer der Ehepartner auszieht, während der andere im Haus verbleibt. Am gemeinschaftlichen Eigentum ändert dies zunächst nichts, wenn dies auch zuvor der Fall war. Beide bleiben Eigentümer und beide haften gegenüber Dritten für Kosten, die mit dem Haus zu tun haben. Übernimmt ohnehin einer von beiden die gesamte Finanzierung und auch die anfallenden Kosten, liegt der Gedanke an eine Übertragung des Miteigentumsanteils nahe. Bei einem bereits bezahlten Haus ist dies noch unproblematisch. Der Wertausgleich erfolgt zumeist auf Grundlage eines Gutachtens, das beide durch einen unabhängigen Gutachter erstellen lassen können. Wer am Ende alles erhält, hat den anderen Ehepartner natürlich für seinen Anteil zu entschädigen. Diese Regelung kommt auch dann oft vor, wenn die Finanzierung nur noch gering ist und im Falle eines Verkaufs ein Gewinn bleiben würde. Das entspricht dem Gedanken, dass eine Ehe eine Solidargemeinschaft ist, in der die Partner gleichberechtigt sind, auch wenn sie vielleicht unterschiedliche Aufgaben übernommen haben.

Die Versteigerung zum Zwecke der Aufteilung

Nicht immer lässt sich die Immobilienfrage bei einer Trennung und Scheidung friedlich lösen. Viele individuelle Aspekte können die Fronten so verhärten, dass eine einvernehmliche Lösung einfach nicht mehr erreicht werden kann. Besonders, wenn sich die Partner nicht über die weitere Nutzung des in der Ehe angeschafften Hauses einigen können, wird die Situation auf Dauer kritisch. Miteigentum, auch wenn die Ehe bereits geschieden ist, wird für den zur Belastung, der es nicht bewohnt und nutzt. Andererseits kann der Partner, der darin wohnt, plötzlich mit rechtlichen Problemen belastet werden, die eigentlich das Miteigentum des anderen betreffen. Gläubiger haben sogar das Recht, bei einem Schuldtitel die Zwangsversteigerung der gesamten Immobilie zu betreiben, wenn sie zuvor die Zustimmung zur Aufteilung beim Amtsgericht eingeholt haben. Um solche möglichen Probleme aus der Welt zu schaffen und die Immobilie endlich aus dem Gemeinschaftseigentum zu lösen, kann die Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft von jedem der Ehepartner betrieben werden. Das Haus wird versteigert und jeder der beiden geschiedenen Eheleute hat das Recht, auf das Haus zu bieten und es dann als Alleineigentümer zu erhalten.

Die Rechte der Bank

Immobilienfinanzierungen laufen gewöhnlich auf beide Ehepartner. Sie haften als Gesamtschuldner. Dies wiederum bedeutet, dass jeder einzelne von ihnen auf die gesamte Kreditsumme in Anspruch genommen werden kann. Für die Bank als Außenstehenden ist es gleichgültig, wenn sich die Ehepartner trennen. Sie kann also von beiden Parteien nach ihrer Wahl den gesamten Kredit einfordern. Selbst wenn einer der Ehepartner die Hälfte der Summe bezahlen würde, käme er dadurch noch nicht aus der Haftung gegenüber der Bank frei. Er kann sich lediglich im sogenannten Innenverhältnis beim anderen Ehepartner schadlos halten, wenn die Bank noch mehr von ihm will. In vielen Fällen gibt einer der Eheleute gegenüber dem anderen eine Erklärung ab, dass er ihn von der Haftung gegenüber der Bank freistellt. Dies ist zwar sehr beruhigend, entfaltet aber gegenüber der Bank selbst keine Wirkung.

 

VIDEO von DAS Rechtsschutz: Scheidung: Wer bekommt Haus und Tier? (www.youtube.com/watch?v=oCg0MniU2j0)

Änderung der Kreditverträge

Sind sich die Partner einig, dass einer von ihnen das Haus samt der damit zusammenhängenden Verpflichtungen alleine übernehmen soll, kommt es auf das Verhandlungsgeschick gegenüber dem Kreditinstitut an. In solchen Fällen ist es immer sinnvoll, ein ausführliches Gespräch mit dem Bankberater zu führen. Offenheit hilft weiter und in den vielen Fällen hat die Bank Verständnis. Gerade dann, wenn die bisherige Bedienung der Kredite ohnehin eindeutig nur von dem Ehepartner getragen wurde, der nun das Alleineigentum haben will. Die Änderung wird allerdings immer Kosten verursachen. In den meisten Fällen werden die alten Kreditverträge aufgelöst, häufig sind Vorfälligkeitsentschädigungen zu zahlen und die Notarkosten für die Übertragung des Eigentums kommen ebenfalls dazu. Wieder kann es eine wirtschaftlich sinnvolle Überlegung sein, zunächst den Ablauf der alten Kreditverträge abzuwarten. Dann muss allerdings sichergestellt sein, dass keiner der beiden Eheleute durch andere Schulden das Haus gefährden wird und die monatlichen Kreditraten vom späteren Alleineigentümer auch regelmäßig gezahlt werden.

Vorbereitung und Formalien

Eine Scheidung beginnt weit vor der Einreichung des Scheidungsantrages bei Gericht. Sie beginnt im Grunde mit der Trennung, ob das nun zunächst noch gemeinsam in der Immobilie oder sofort mit dem Auszug mindestens eines der beiden Partner geschieht. Neben der bitteren Erkenntnis, nun das Ende der oftmals langjährigen Beziehung zu erleben, erwartet die Eheleute eine Vielfalt von Bürokratie und Organisation. Nach und nach muss das gemeinsame Leben auseinandergebracht werden. Dazu gehört, dass die gemeinsamen Konten aufgelöst werden sollten. Jeder benötigt ein eigenes Bankkonto, um einen deutlichen Schnitt der ehelichen Finanzen einzuleiten. Wichtige Stellen wie das Finanzamt und Meldeämter erhalten ebenfalls Nachricht. Bestehende Versicherungen können in einigen Fällen umgeschrieben werden, in anderen ist der Abschluss neuer Versicherungen erforderlich. Auch die Änderung des Testaments ist für den Fall der Scheidung sinnvoll.

Die Abwicklung der Immobilie in der Scheidung

Steht die Entscheidung fest, dass das Haus verkauft werden soll, gehört es zu den Pflichten beider Eheleute, auch nach besten Kräften daran mitzuwirken. Die Beauftragung eines Maklers ist häufig die sinnvollste Vorgehensweise, da dieser unbelastet von persönlichen Emotionen den Verkauf vorantreibt. Schon vor dem Notartermin machen sich die Eheleute am besten Gedanken darüber, wie der Erlös aufgeteilt werden soll. Dazu gehört natürlich auch, dass womöglich noch andere gemeinsame Schulden aus der Ehe vorrangig ausgeglichen werden und die Kosten des Maklers beglichen sind. Es ist nicht immer der Regelfall, aber durchaus möglich, dass der Notar ein kostenpflichtiges Anderkonto einrichtet, auf das der Kaufpreis zunächst in voller Höhe eingezahlt wird. Steht die Verteilung übereinstimmend fest, kann nach Anweisung der Betrag ausgezahlt werden. Aus rein wirtschaftlichen Überlegungen ist es immer besser, diese ganzen Regelungen nicht zum Gegenstand des Scheidungsverfahrens zu machen. Scheidungen sind Verbundverfahren, in denen alle anhängigen Probleme möglichst in einem Termin entschieden werden. Die Immobilie könnte also zu einer Zeitverzögerung der Scheidung führen. Hinzu kommt, dass ihr Wert dem Streitwert des Verfahrens hinzugerechnet wird und damit die Gerichtskosten und Anwaltskosten erheblich ansteigen lässt (vgl. Rechtsanwaltsvergütungsgesetz).

Realistische Planung

Nur bei einer durchdachten und ruhigen Planung ist die Immobilie in der Scheidung keine zusätzliche Belastung. Die Zeit, einen Verkauf oder eine Umfinanzierung zu organisieren, erspart viel Geld. Je eher sich also die Eheleute zumindest darüber einigen und dies mit ihrem Bankinstitut regeln, desto eher kommen sie selbst persönlich und finanziell zur Ruhe (13.12.2012).

 

VIDEO: Immobilie & Scheidung (www.youtube.com/watch?v=6LopcUcLgG0)


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