VORFÄLLIGKEITSENTSCHÄDIGUNG BEI IMMOBILIENKREDITEN

Die Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobilienkrediten >>> Dieser Artikel erklärt, worum es geht, was erlaubt ist und wie Sie Vorfälligkeitsentschädigungen unter Umständen umgehen können, wenn Sie einen Immobilienkredit vorzeitig tilgen müssen oder wollen, um z.B. eine günstigere Umschuldung vorzunehmen. Verbraucherzentralen haben etwas aufgedeckt, das inzwischen als "Widerrufs-Joker" oder "Widerrufsjoker" in der Bevölkerung die Runde macht.

Für die vorzeitige Tilgung von Immobilienkrediten bei bestehender Zinsbindung ist grundsätzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen (vgl. Kredite schneller zurückzahlen). Diese gleicht den Verlust des Kreditgebers durch eine vorgezogene Rückzahlung aus. Vorfälligkeitszinsen bewirken, dass eine vorzeitige Kredittilgung trotz eines unerwarteten Vermögenszuwachses nicht immer sinnvoll ist.

Bei einem Immobilienverkauf vor der vollständigen Darlehenstilgung ist eine vorgezogene Tilgung hingegen grundsätzlich erforderlich, da die Bank ohne eine solche dem Verkauf widersprechen würde. Sie hat die Möglichkeit hierzu dank der eingetragenen Grundschuld. Für den Immobilienkreditnehmer stellt sich die Frage, unter welchen Voraussetzungen er das für den Hausbau oder den Kauf aufgenommene Darlehen ohne Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung vorzeitig zurückzahlen darf. Hierfür bestehen tatsächlich unterschiedliche Möglichkeiten.

Die Vorfälligkeitsentschädigung lässt sich bereits im Kreditvertrag ausschließen, indem der Kunde mit dem Geldinstitut vereinbart, dass er zusätzliche Tilgungen leisten darf. Diese können je nach Vertragsgestaltung jederzeit möglich oder an bestimmte Termine gebunden sein. Verbreitet ist auch die Beschränkung der Sondertilgungen auf einen Prozentsatz der insgesamt aufgenommenen oder noch offenen Kreditsumme.

Während Kreditbanken bei Verbraucherdarlehen zunehmend die Möglichkeit der flexiblen Rückzahlung als Wettbewerbsvorteil erkennen und den Verzicht auf die Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Tilgung von sich aus ohne Zinsaufschlag anbieten, lassen sie sich die entsprechende Vereinbarung bei Immobilienkrediten regelmäßig bezahlen. Der Unterschied in der Vorgehensweise der Banken ist nachvollziehbar, da Immobilienfinanzierungen mit hohen Beträgen je Einzelfall verbunden sind.

Für den Kunden ist der Zinsaufschlag für den späteren Verzicht auf die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung mit einer Versicherungsprämie zu vergleichen. Wenn er von der abgesicherten Möglichkeit Gebrauch macht, tritt wahrscheinlich eine Kostenersparnis ein. Falls er den Immobilienkredit jedoch wie vorgesehen tilgt, entstehen ihm während der Vertragslaufzeit hohe Zusatzkosten.

Vor der vertraglichen Vereinbarung des Rechtes auf Sondertilgungen ohne Berechnung von Vorfälligkeitszinsen ist somit zu prüfen, ob der Bauherr oder Immobilienkäufer eine hohe Wahrscheinlichkeit sieht, eine vorgezogene Kredittilgung leisten zu können oder gar infolge eines Verkaufs der Immobilie vornehmen zu müssen.

Wenn die Zinsbindungsfrist mehr als zehn Jahres beträgt, lassen sich Sondertilgungen generell kostenfrei vornehmen. Diese müssen bei Immobilienkrediten innerhalb eines halben Jahres nach Erreichen der Zehnjahresfrist angemeldet werden. Bei Verbraucherdarlehen sind sie hingegen immer möglich, sofern diese überhaupt mit einer Laufzeit von mehr als 120 Monaten vergeben werden. Für Verbraucherdarlehen sieht der Gesetzgeber ansonsten - anders als für Immobilienkredite - eine Begrenzung der Höhe der erlaubten Vorfälligkeitsentschädigung vor.

Auch die Aufnahme eines Immobiliendarlehens mit variablen Zinsen verhindert zuverlässig die mögliche Fälligkeit von Vorfälligkeitszinsen, da Kunden Kredite ohne festen Zinssatz jederzeit tilgen dürfen. Diese Vorgehensweise führt allerdings zugleich dazu, dass der Immobilienkredit recht schnell teurer als erwartet wird, da keine Zinssicherheit besteht. Die Immobilienkreditaufnahme mit einem variablen Zinssatz ist somit riskant und bietet sich nur an, wenn mit langfristig fallenden Zinsen zu rechnen ist. In diesem Fall profitiert der Kreditinhaber seinerseits von der nicht vereinbarten Zinsbindung, da sich sein Bestandsdarlehen verbilligt. Die Veränderung des Zinssatzes erfolgt nicht willkürlich, sondern anhand eines vereinbarten Referenzwertes. Sie ist somit für den Kreditnehmer jederzeit nachvollziehbar. Einige wenige Immobilienkreditverträge sind generell mit dem Recht auf vorzeitige Tilgungen verbunden. Das gilt vor allem für das Bausparkassendarlehen.

Der Wegfall der Vorfälligkeitsentschädigung steht auch auf der Tagesordnung, wenn der Bank gar kein Schaden entstanden ist. Denn: Die Vorfälligkeitsentschädigung dient dazu, dem Kreditgeber den Einnahmeausfall infolge der vorzeitigen Kreditauszahlung zu ersetzen. Dieser entsteht, wenn die Bank den entsprechenden Betrag nicht oder nur zu niedrigeren Zinsen an einen neuen Kunden vergeben kann. Falls sich das Zinsniveau zwischen dem Datum des Vertragsabschlusses und dem Termin der vorzeitigen Kreditrückzahlung erhöht hat, entsteht der Bank kein Vermögensschaden. Voraussetzung ist allerdings, dass sie den früher als vereinbart zurückgezahlten Betrag tatsächlich erneut verleihen kann. Sollten sich die Zinsen zwischenzeitlich tatsächlich erhöht haben, empfiehlt sich das Gespräch mit dem Kreditgeber, um eine kostenfreie Sondertilgung zu erzielen. Zu erwarten sind sinkende Zinsen zurzeit allerdings mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht, sodass der Nachweis eines nicht eingetretenen Vermögensschadens momentan eher theoretischer Natur ist.

Eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung im Kreditvertrag vermeidet die Vorfälligkeitsentschädigung - das dient aktuell vielen Verbrauchern als Joker! - Doch eins nach dem anderen: Eine Kreditnehmern häufig nicht bekannte Möglichkeit der Umschuldung ohne Vorfälligkeitszinsen bietet das seit 2002 geltende Widerrufsrecht im Kreditvertragswesen.

Seit diesem Zeitpunkt haben Kreditkunden bei Immobilienkrediten ein grundsätzliches Recht, den Kreditvertrag innerhalb der gesetzlichen Frist von vierzehn Tagen zu widerrufen. Hieraus entsteht die Nebenpflicht der Bank, eine formal und inhaltlich korrekte Widerrufsbelehrung zu erteilen. Sobald sie hiergegen verstößt, verlängert sich die Widerrufsfrist auf unbestimmte Dauer und gilt somit während der gesamten Kreditlaufzeit.

Eine von Verbraucherverbänden durchgeführte Auswertung von Kreditverträgen hat ergeben, dass die Widerrufsbelehrungen der Kreditinstitute bei Immobilienkrediten in gut siebzig Prozent aller Fälle nicht korrekt erfolgt ist, sodass die entsprechenden Verträge schwebend unwirksam sind. Der Kunde kann sie jederzeit kündigen, ohne dass er eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen muss.

Für die Geldinstitute ärgerlich und für Immobilienkreditnehmer nützlich ist, dass ausgerechnet eine ministerielle Musterwiderrufsbelehrung selbst nicht allen Ansprüchen an die Rechtswirksamkeit entsprach. Gerichte haben mittlerweile entschieden, dass sich Geldinstitute ebenso wie Verbraucher auf die Richtigkeit entsprechender Vertragsmuster verlassen können müssen. Aus diesem Grund sind eigentlich fehlerhafte Widerrufsbelehrungen wirksam, wenn sie der Vorlage aus dem Ministerium entsprechen. Viele Banken haben die Unrichtigkeit der Musterbelehrung jedoch erkannt und die dort enthaltenen Fehler durch eigene Unzulänglichkeiten ersetzt.

• So fehlt häufig der Hinweis, dass der Widerruf ohne jede Angabe von Gründen zulässig ist.
• Andere Belehrungen weisen nicht auf den konkreten Zeitpunkt hin, zu welchem die Widerrufsfrist zu laufen beginnt.
• Auch ein fehlender Hinweis auf die erforderliche Textform findet sich in einer ganzen Reihe bankinterner Widerrufsbelehrungen.

Bereits das Fehlen eines einzigen gesetzlichen Bestandteils bewirkt, dass der Widerruf des Immobilienkreditvertrages ohne jede Frist möglich wird. Die entsprechenden Kreditverträge lassen sich somit jederzeit ohne Kosten kündigen.

Diese Situation ist nicht ausschließlich bei einem Verkauf der finanzierten Immobilie nützlich, sondern lässt sich auch für eine Umschuldung nutzen. Schließlich haben sich die Zinssätze für Immobilienkredite seit 2002 deutlich verringert, sodass eine Kündigung des bisherigen Vertrages in Verbindung mit einer erneuten Kreditaufnahme zu deutlichen Einsparungen führt. Nicht wenige Kreditnehmer haben die sich ihnen bietende Chance genutzt, bei ihrer bisherigen Bank nach einem neuen Vertrag nachzufragen. Sie haben somit eine Anschlussfinanzierung zu günstigeren als den bisherigen Konditionen vor dem Auslaufen der Zinsbindung vorgenommen. Die meisten Kreditinstitute sind zunächst auf die Wünsche ihrer Kreditnehmer eingegangen, damit sie diese als Kunden behalten.

Seitdem immer mehr Darlehensnehmer ihren bestehenden Immobilienkredit mit dem Hinweis auf die fehlerhafte Widerrufsbelehrung kündigen und zugleich den Neuabschluss eines Kreditvertrages zu günstigeren Bedingungen einfordern, haben viele Banken ihre Strategie jedoch geändert. Sie akzeptieren zwar notgedrungen die Kündigung des bisherigen Darlehensvertrages und berechnen für die vorzeitige Rückzahlung keinerlei Vorfälligkeitszinsen. Zugleich weigern sie sich aber, ihren rebellischen Kunden einen neuen Finanzierungsvertrag anzubieten, wozu sie selbstverständlich berechtigt sind. Der Immobilienkreditnehmer muss somit vor der Kündigung des mit einer fehlerhaften Widerrufsbelehrung verbundenen Kreditvertrages sichergestellt haben, dass er ein Anschlussdarlehen über eine andere Bank erhält. Gegenüber dem ehemaligen Vertragspartner besitzt er das Recht auf Rückabwicklung und kann somit die Rückzahlung der angefallenen Zinsen verlangen (15.10.2014).