ERBBAURECHTSVERTRAG

Einen Mietvertrag über eine gewöhnliche Wohnung oder auch ein Einfamilienhaus hat wohl jeder schon mal gesehen. Doch wie sieht das mit Grundstücken aus? Die Lösung ist ein sog. Erbbaurechtsvertrag. Im Groben gesagt ist ein Erbbaurechtsvertrag nicht anderes als ein Mietvertrag über ein im Regelfall noch nicht bebautes Grundstück. Interessant ist ein solcher Vertrag zum Beispiel für Bauwillige, die jedoch entweder kein freies Grundstück finden, das zum Verkauf steht, oder sich aufgrund der finanziellen Situation den Erwerb eines Grundstückes nicht leisten können.

Der Erbbaurechtsgeber (Eigentümer eines Grundstückes) überlässt in der Regel für die Dauer von 99 Jahren dem Erbbaurechtsnehmer (Mieter des Grundstückes) ein Grundstück für die Bebauung mit einem Haus. Der Erbbaurechtsnehmer kann nach dem Erbbaurechtsvertrag das Grundstück ober- und unterhalb der Oberfläche nutzen. Der Erbaurechtsnehmer zahlt dem Erbbaurechtsgeber einen Erbbauzins für die Überlassung des Grundstückes, dieser ist als Miete zu betrachten.

Besonderheit des Erbbaurechts ist es, dass damit der eigentlich unzertrennbare Zusammenhang zwischen Grundstück und dem darauf erbauten Gebäude gelöst wird. Das Gebäude ist während der Dauer des Erbbaurechts ausdrücklich nicht wesentlicher Bestandteil des Grundstückes. Erst mit Ablauf des Erbbaurechts verbindet sich das Eigentum am Grundstück wieder mit dem Eigentum am Gebäude. Der Erbbaurechtsgeber hat dem Erbbaurechtsnehmer eine Entschädigung für das verlorene Gebäude zahlen.

Auch im Hinblick auf das Grundbuch genießt das Erbbaurecht eine besondere Stellung. Im Grundstücksgrundbuch wird ausdrücklich auf das Bestehen eines Erbbaurechtsvertrages hingewiesen, eingetragen in Abteilung II, Dienstbarkeiten. Erbbaurechte sind immer im ersten Rang einzutragen, damit ist sichergestellt, dass auch im Falle einer Zwangsvollstreckung das Erbbaurecht bestehen bleibt und nicht aufgrund der Rangfolge erlischt. Außerdem wird ein zusätzliches Erbbaugrundbuch angelegt, hier wird auf den Erbbaurechtsvertrag Bezug genommen und der Erbbauberechtigte als Begünstiger eingetragen. (20110118)