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ERBPACHTRECHT

Was man über das Erbpachtrecht wissen muss

Das Erbpachtrecht oder Erbbaurecht ist nicht wie die anderen dinglichen Recht der Grundschuld oder Hypothek im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt, sondern in der Verordnung über das Erbbaurecht von 1919. Mit dem Erbpachtrecht erkauft sich der Erbpachtberechtigte das Recht auf (Gebäude) oder auch unter (Mine) einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten und zu unterhalten. Dafür muss er dem Grundstückseigentümer eine jährliche Rente, den Erbpachtzins, zahlen. Die Einräumung dieses Rechtsinstituts hatte wirtschaftliche Gründe. Wenn ein Bauherr ein Gebäude errichten möchte, aber nicht das nötige Kapital für den Erwerb des Grundstücks besitzt oder nicht finanzieren möchte, kommt er mit einem Erbpachtrecht leichter zum Ziel. Er kann ein fremdes Grundstück für seine Zwecke nutzen, ohne dass er den üblichen Kaufpreis zahlen muss.

Nach dem Ablauf einer bestimmten, vertraglich vereinbarten Zeit, meist nach 99 Jahren, fällt das Grundstück wieder in das Eigentum des Grundstückseigentümers und das Erbpachtrecht erlischt. In der Zwischenzeit kann der Erbpachtberechtigte das Grundstück wie ein Eigentümer nutzen. Er kann es bebauen, das Erbpachtrecht verkaufen oder die Immobilie beleihen und vererben. Wenn er das Haus verkaufen will, benötigt er im Regelfall die Zustimmung des Grundstückseigentümers. Erbpachtberechtigter und Eigentümer räumen sich vertraglich meist ein gegenseitiges Vorkaufsrecht ein, so dass auch der Eigentümer das Grundstück zuerst dem Erbpachtberechtigen anbieten muss. Alle Vereinbarungen müssen notariell erfolgen. Für das Erbpachtrecht wird ein besonderes Grundbuchblatt geführt (Erbbaugrundbuch).

Der zu zahlende Erbpachtzins bewegt sich meist in der Größenordnung von drei bis fünf Prozent des Grundstückswertes. Ob sich diese Investition tatsächlich lohnt, hängt vom Zinsniveau ab. In einer Hochzinsphase liegt der Erbpachtzins unter den Hypothekenzinsen und rechnet sich. Andernfalls kann der Erbpachtberechtigte das Grundstück auch kaufen und zahlt den Zins an die Bank, wird aber nach Tilgung der Finanzierung selbst Eigentümer. Das Erbpachtrecht trennt also das Eigentum an Grundstück und Gebäude. Wenn der Erbbauberechtigte mit den Zahlungen für den Erbpachtzins mehr als zwei Jahre in Rückstand gerät oder er über sein Vermögen die Insolvenz beantragt, tritt der Heimfall ein, mit der Folge, dass das Erbpachtrecht verfällt.

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