WAS IST EINE GRUNDSCHULD?

Die Grundschuld ist ein Grundpfandrecht auf Immobilien, das in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen wird. Grundschulden werden meist zur Besicherung von Darlehen vewendet und über einen Notar oder das Ortsgericht eingetragen. Man differenziert zwischen Buch- und Briefgrundschulden: Buchgrundschulden können durch Abtretung, Briefgrundschulden durch Abtretung und Übergabe des Briefes auf andere Gläubiger übertragen werden.

Im Gegensatz zu Hypotheken sind Grundschulden abstrakte Pfandrechte: sie gelten unabhängig von zugrunde liegenden Forderungen in voller Höhe. Aus diesem Grund werden im Rahmen von Finanzierungen meist Zweckerklärungen für Grundschulden aufgesetzt, die im Innenverhältnis zwischen Kreditgeber und Kreditnehmer die Haftungshöhe auf den Wert der Forderung beschränken. Die in Form der Grundschuld eingetragene Forderung kommt bei Verkauf oder Zwangsversteigerung des Objektes zum Tragen: der Grundschuldgläubiger erhält seinen Forderungs- bzw. den eingetragenen Betrag zuzüglich ggf. anfallender Zinsen. Im Falle einer Zwangsvollstreckung stehen dem Grundschuldgläubiger die Einnahmen aus einem Objekt (beispielsweise Mieten) zu, zudem entfällt auf ihn der Grundschuldbetrag aus dem Zwangsversteigerungserlös.

Für Grundschulden gilt ebenso wie für andere Eintragungen im Grundbuch eine Rangfolge: diese kann in der Regel mittels Rangrücktritten vom Eintragungstermin losgelöst und verändert werden. Banken legen in der Regel Wert auf eine möglichst an den ersten Stellen stehende Grundschuld zur Besicherung ihrer Forderungen. Grundschulden bestehen aus einem Nominalbetrag, der in der Regel der Höhe des Kreditvolumens entspricht. Zudem wird ein so genannter dinglicher Zinssatz, meist zwischen 10% und 20% eingetragen. Dieser steht in keinem Zusammenhang mit der Verzinsung des Darlehens, sondern erhöht im Falle einer Vollstreckung den auf die Bank entfallenden Anteil am Verkaufserlös. Dadurch werden Kosten, entgangene Zinserträge und Vorfälligkeitsentschädigungen mit abgesichert.

Wird eine Forderung vollständig beglichen, erteilt der Gläubiger eine Löschungsbewilligung. Diese kann zur Austragung der Grundschuld verwendet werden. Bleibt die Grundschuld dennoch bestehen, wird sie durch Existenz der Löschungsbewilligung zur Eigentümergrundschuld. Sie kann dann jederzeit wieder anderen Gläubigern zur Besicherung von Forderungen abgetreten werden.