GRUNDPFANDRECHTE

Ein Grundpfandrecht ist ein dingliches, auf einem Grundstück lastendes Recht, das den Gläubiger berechtigt, bei Fälligkeit einen bestimmten Geldbetrag durch Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung des Grundstücks zu realisieren. Das sich daraus ergebende dingliche Recht besteht zwischen Gläubiger und Eigentümer des Grundstücks, der aber selbst nicht unbedingt gegenüber dem Gläubiger zu einer Zahlung verpflichtet ist, sondern lediglich die Verwertung seines Grundstücks dulden muss. Im Normalfall sind Grundstückseigentümer und Zahlungspflichtiger identisch. Wer sein Haus finanzieren möchte, bestellt auf seinem Grundstück zugunsten der finanzierenden Bank ein Grundpfandrecht als Sicherheit.

Es ist aber auch möglich, dass der Vater als Grundstückseigentümer ein Grundpfandrecht an seinem Grundstück bestellt und damit das Darlehen einer Bank an seinen Sohn absichert. Der Vater schuldet der Bank nicht die Rückzahlung des Darlehens. Er muss, falls der Sohn das Darlehen nicht zurück zahlen kann, die Verwertung seines Grundstücks dulden. Das Ergebnis ist zwar wirtschaftlich das Gleiche, jedoch sind die rechtlichen Beziehungen der Parteien zu differenzieren. Es gilt, das dingliche Recht aus dem Grundpfandrecht und die schuldrechtliche Beziehung zwischen dem Gläubiger einer Forderung und dem persönlichen Schuldner der Forderung zu unterscheiden. Der Grundstückseigentümer kann die Verwertung des Grundstücks abwenden, indem er die persönliche Forderung, sei es seine eigene oder die einer anderen Person, bezahlt. Der Gläubiger eines Grundpfandrechts hat keinen Anspruch auf die Einräumung des Besitzes am Grundstück, er hat lediglich ein Verwertungsrecht.

Grundpfandrechte sind unter anderen die Hypothek und die Grundschuld. Ihre wirtschaftliche Funktion liegt in der Absicherung eines Darlehens durch ein unbebautes oder ein bebautes Grundstück. Der Gläubiger ist dann nicht mehr allein auf die persönliche Haftung des Schuldners beschränkt, sondern erhält eine zusätzliche dingliche Sicherheit an einem im Eigentum des Schuldners selbst oder eines Dritten stehenden Grundstücks. Grundpfandrechte können als Briefrechte oder als Buchrechte bestellt werden. Mehrere Grundpfandrechte können im Grundbuch nicht miteinander konkurrieren. Es gilt eine genau festgelegte Rangordnung. Sie richtet sich grundsätzlich nach dem Zeitpunkt der Entstehung eines Rechts. Das ältere Recht geht dem jüngeren Recht im Rang immer vor.