ERBPACHTVERTRAG

Mit dem Abschluss eines Erbpachtvertrages kann der Eigentümer eines Grundstücks sein Grundstück wirtschaftlich nutzen, ohne es verkaufen oder selbst bebauen zu müssen. Er bleibt Eigentümer. Der Erbpachtberechtigte spart das Geld für den Ankauf eines Grundstücks und kann trotzdem bauen. Er zahlt an den Grundstückseigentümer lediglich einen Erbpachtzins. Der Erbbauberechtigte kann das Erbpachtrecht selbst wieder verkaufen und mit Grundpfandrechen belasten. Im Erbpachtvertrag kann dazu allerdings die Zustimmung des Grundstückseigentümers vorgesehen sein. Außerdem ist das Recht vererblich. Gesetzliche Grundlage des Erbpachtvertrages ist die Erbbauverordnung. Das Erbpachtrecht wird auch als Erbbaurecht bezeichnet. Es wird im Grundbuch mit einem eigenen Grundbuchblatt geführt.

Die Parteien müssen den Erbpachtvertrag notariell beurkunden. Das Erbpachtrecht kann nur an der ersten Rangstelle in den Abteilungen II und III des Grundbuchs bestellt werden. Damit bleibt es auch bei der Zwangsversteigerung des Grundstücks zugunsten des Erbpachtberechtigten bestehen, lediglich der Eigentümer des Grundstücks wechselt durch die Zuschlagserteilung in der Versteigerung. Ein Erbpachtvertrag enthält Verpflichtungen, die den dinglichen Inhalt des Erbpachtrechts bestimmen und für und gegen jeden Rechtsnachfolger in das Grundstück und in das Erbpachtrecht wirken. Außerdem enthält der Vertrag schuldrechtliche Bestimmungen, die nur zwischen den jeweiligen Vertragsparteien gelten, nicht aber gegenüber deren Rechtsnachfolgern.

Die Dauer des Erbpachtrechts ist beliebig, wird aber meist bis 99 Jahre festgelegt. Der für die Gewährung des Erbpachtrechts zu zahlende Erbpachtzins beträgt in der Regel vier bis fünf Prozent des Grundstückswertes. Wegen der langen Laufzeit wird der Zins oft mit einer Wertsicherungsklausel versehen, die der Genehmigung der Landeszentralbank bedarf. Das Erbpachtrecht kann aber auch unentgeltlich oder gegen eine einmalige Zahlung bewilligt werden. Üblicherweise räumen sich die Vertragsparteien gegenseitig ein Vorkaufsrecht ein. Im Fall des vertragswidrigen Verhaltens des Erbpachtberechtigten kann der Grundstückseigentümer zum Beispiel bei dessen Zahlungsverzug oder Insolvenz verlangen, dass ihm das Erbpachtrecht zurück übertragen wird. Wenn der Erbpachtberechtigte das Erbbaurecht beleihen möchte, ergibt sich oft das Problem des Rangverhältnisses zwischen der Erbpachtzins-Reallast und der Finanzierungsgrundschuld. Banken bestehen meist auf dem Vorrang ihrer Grundschuld.