ERBBAURECHT STILLHALTEERKLÄRUNG

Ein Erbbaurecht bietet die nahezu einzige Möglichkeit, relativ günstig eine Immobilie erwerben zu können. Denn ein Erbbauberechtigter wird nicht Eigentümer des Grundstücks, sondern zahlt an den Grundstückseigentümer einen so genannten Erbpachtzins. Oftmals sind es Kirchengemeinden, Kommunen oder auch Bauern, die so günstig Wohnraum beispielsweise für Familien schaffen, selbst aber daran durch den an sie zu zahlenden Erbpachtzins auch profitieren. Denn ein Erbbaurecht gilt über 99 Jahre und ist somit auch vererbbar.

Allerdings gibt der Grundstückseigentümer im Zusammenhang mit der Schaffung des Erbbaurechts eine so genannte Stillhalteerklärung ab und verpflichtet sich zur Einhaltung bestimmter Bedingungen beispielsweise für den Fall der Zwangsversteigerung oder im Innenverhältnis zwischen ihm und dem Erbbauberechtigten. So darf ein Grundstückseigentümer mit seinem Grundstück natürlich machen was er will, es also auch verkaufen. Allerdings darf dieser Verkauf nur unter der Bedingung erfolgen, dass der neue Grundstückseigentümer alle Rechte und Pflichten übernimmt, von dem Erbbauberechtigten also nicht den Abriss des Hauses beispielsweise verlangen kann oder andere, dem Erbbauberechtigten zugesprochenen Rechte.

Im Falle einer möglichen Zwangsversteigerung betrifft die Anordnung der Zwangsversteigerung auch nur die Immobilie selbst; das Grundstück bleibt wegen der gesonderten Eigentumsrechte zunächst einmal unangetastet. Ist allerdings das Grundstück in die Zwangsversteigerung mit einzubeziehen, bedarf es der öffentlichen Beglaubigung. Aufgrund der Stillhalteerklärung sind insoweit die Interessen aller Beteiligten gesichert. Vor allem wird sichergestellt, dass sowohl der Erbbauzins an sich wie auch die Höhe des Zinses unangetastet bleiben.

Es sei noch darauf hingewiesen, dass bei einer Zwangsversteigerung und einer Forderung des Grundstückseigentümers auf Zahlung des Erbbauzinses lediglich rückständige bzw. laufende Erbbauzinsen geltend gemacht werden können. Einen Anspruch für die Zukunft auf Zahlung der Erbpacht schließt eine Zwangsversteigerung ausdrücklich aus.