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SICHERUNGSGRUNDSCHULDEN

Rolle und Funktion von Sicherungs-Grundschulden

Eine Sicherungsgrundschuld ist eine besondere Ausprägung einer Grundschuld. Mit einer Grundschuld allgemein erhält der Gläubiger eines Schuldners gegenüber anderen Gläubigern eine bevorzugte Stellung. Er ist nicht allein auf die allgemeine Haftung des Schuldners mit seinem Vermögen beschränkt, sondern zusätzlich zu seiner Forderung wird für ihn ein im Eigentum des Schuldners oder eines Dritten stehendes Grundstück reserviert. Das dadurch entstehende dingliche Rechtsverhältnis besteht zu dem Eigentümer des Grundstücks, der aber dem Gläubiger keine Zahlung schuldet, sondern verpflichtet ist, die Verwertung seines Grundstücks bei Fälligkeit der Forderung des Gläubigers zu dulden. Ist der Eigentümer des Grundstücks zugleich auch Schuldner der Forderung, fallen beide Positionen zusammen. Die Tatsache, dass der Grundstückseigentümer, der nicht zugleich Schuldner der Forderung ist, nur die Vollstreckung in sein Grundstück dulden muss, schließt nicht aus, dass er bei Fälligkeit der Forderung einer Verwertung seines Grundstücks zuvor kommen kann, indem er die Forderung des Gläubigers bezahlt.

Zwar haben auch sonstige Gläubiger das Recht, in das Grundvermögen des Grundstückseigentümers, der zugleich Schuldner der Forderung ist, zu vollstrecken, wenn sie eine titulierte Forderung besitzen. Aber die bevorzugte Stellung des Grundschuldgläubigers ergibt sich daraus, dass für ihn das Grundstück durch die Eintragung der Grundschuld reserviert ist. Er erhält damit gegenüber anderen Gläubigern, die eben nicht in dieser Weise dinglich gesichert sind, eine Vorrangstellung. Dabei hat der Gläubiger keinen Anspruch auf die Übertragung des Grundstückseigentums. Er muss es zwangsweise verwerten und kann allenfalls in der Zwangsversteigerung das Eigentum durch den Zuschlag erwerben. Im übrigen berechtigt die Grundschuld auch, die Zwangsvollstreckung im Wege der Zwangsverwaltung zu betreiben und bei einem vermieteten Grundstück die Mieten einzuziehen und auf die Forderung zu verrechnen.

Die Grundschuld hat gegenüber der Hypothek zusätzlich die Besonderheit, dass sie unabhängig von einer durch sie gesicherten Forderung besteht. Sie gilt als abstrakt. Die Hypothek erlischt, wenn die Forderung erlischt. Die Grundschuld besteht hingegen fort, auch wenn die Forderung bezahlt wird. Im Kreditvertrag verpflichtet sich der Kreditnehmer als Schuldner, dem Gläubiger zur Kreditsicherung die Eintragung einer Grundschuld zu verschaffen.

Zusätzlich wird in der Finanzierungspraxis eine Sicherungsgrundschuld vereinbart. Durch eine besondere vertragliche Vereinbarung wird außerhalb des Grundschuldbestellungsaktes die Verknüpfung der Grundschuld mit der zu sichernden Forderung hergestellt. Diese Sicherungsabrede enthält neben den Rechten und Pflichten des Kreditvertrags auch die speziell die Grundschuld betreffenden Rechte und Pflichten.

In der Sicherungsabrede wird daher die genaue Zweckbestimmung der Grundschuld bestimmt. Sie legt fest, welchen Sicherungszweck die Grundschuld haben soll und unter welchen Bedingungen sie geltend gemacht werden kann. Dabei können die Parteien vereinbaren, dass die Grundchuld nur zur Sicherung einer bestimmten oder mehreren bestimmten Forderungen (einfache Zweckerklärung) oder zur Sicherung aller gegenwärtigen und zukünftigen Forderung des Gläubigers gegen den Kreditnehmer dienen soll (erweiterte Zweckerklärung).

Aus der Zweckerklärung ergeben sich auch die Rückgewähransprüche des Eigentümers. Mit dem Wegfall des Sicherungszwecks entfällt das Recht des Gläubigers auf den Besitz der Grundschuld. Beim Darlehensvertrag endet der Sicherungszweck mit der Tilgung des Darlehens, beim Kontokorrentkredit erst mit dem Ende der Geschäftsbeziehung. Der Grundstückseigentümer kann dann die Löschung der Grundschuld verlangen oder diese an sich oder einen Dritten abtreten lassen.

Weiterführend zu Sicherungsgrundschulden:

Grundschulddarlehen

Die Grundschuldbestellung beim Notar

Briefgrundschuld


Grundschuldbestellungsurkunde | Grunderwerbssteuerhebesatz


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