FREISTELLUNGSVERPFLICHTUNGSERKLÄRUNG

Die Eintragungen im Grundbuch dokumentieren neben der Lage des Objektes und der Eigentumsverhältnisse am Grund und Boden auch die Lasten und Beschränkungen. Dazu gehören in Abteilung II des Grundbuchs Wege- und Leitungsrechte ebenso wie Nießbrauchsrechte und Eigentumsvormerkungen, die einer späteren Eigentumsumschreibung dienen (vergleiche dazu auch das Stichwort Grunddienstbarkeit).

Dass Immobilien in der Regel ohne Hilfe der Banken nicht erworben werden können, dokumentieren die Eintragung in Abteilung III des Grundbuches, in der sich die Banken ihre Rechte, also die Kredite, in Form von Grundschulden oder Hypotheken absichern. Die Verpflichtung des Schuldners besteht in der Folge darin, die Raten vereinbarungsgemäß zu zahlen und in der Folge dann die Kredite vollständig zu tilgen.

Allerdings bedeutet eine Tilgung nicht zwangsläufig, dass das Recht der Bank auch im Grundbuch gelöscht wird. Dazu bedarf es eines entsprechenden Antrags auf Löschung, die der Notar beim Grundbuchamt einreicht. Zuvor allerdings muss die Bank eine so genannte Freistellungsverpflichtungserklärung abgeben. Mit dieser Erklärung verpflichtet sich die Bank, die Grundschuld zur Löschung freizugeben bzw. sie bestätigt, dass das Recht quasi nur noch auf dem Papier besteht und somit auch amtlich gelöscht werden kann.

Eine Freistellungsverpflichtungserklärung geben Banken auch im Zusammenhang mit dem Bau eines Mehrfamilienhauses ab, dessen Wohnungen als Teileigentum veräußert werden. In der Regel ist der Bauherr ein Bauträger oder ein Alleineigentümer baut bzw. saniert ein Haus und veräußert in der Folgezeit die einzelnen Wohnungen. Für den Bau oder die Sanierung werden entsprechende Globalgrundschulden aufgenommen, die zunächst für jedes Teileigentum zusammen gelten. Wird eine Wohnung veräußert, entlässt die Bank durch eine Freistellungsverpflichtungserklärung diese Wohnung aus der Mithaftung. Voraussetzung dafür ist allerdings die vollständige Kaufpreiszahlung durch den neuen Eigentümer. Durch diese Freistellungsverpflichtungserklärung erhält der neue Eigentümer aber auch einen gewissen Schutz in der Weise, sollte das Objekt nicht rechtzeitig oder gar nicht fertig gestellt werden. Hier gibt die Bank dem Eigentümer die Zusage, seinen Rechten sowie einer eventuellen Auflassungsvormerkung den Vorrang einzuräumen.